虽然六七月份是楼市传统销售淡季,但降息以及房价上涨预期升温,带动刚性和改善性需求入市,让中国6月房价环比结束八连跌,初现企稳迹象.
未来楼市成交量有望继续回暖,但中央限购限贷的政策底线难以动摇,意味着房价涨幅恐也有限,且房地产投资难以再像08年金融危机时期那样,担当起刺激经济的大任.
"近几个月来,在房地产开发商以价换量销售策略影响下,市场成交逐渐活跃.在成交量放大的同时,6月份一些城市房价出现环比上涨."国家统计局城市司高级统计师马晓明表示.
展望後市,中原集团研究中心总监刘渊指出,宏观经济放缓的压力使得房地产调控政策难以继续收紧,而为防止市场反弹,政策又不能轻易放松,因此政策面总体将维持平稳;另一方面,库存压力依然高企,去库存将是长期过程.
"我们对後市谨慎乐观.今年销售量、价有望平稳增长,"他说.
而路透日前进行的调查结果亦显示,多数受访者预计下半年全国住宅均价将小幅上涨,升幅可能超过2%,成交将进一步回暖;但包括限购在内的调控政策不会放松.
和7月初中国指数研究院公布,6月百城新建住宅均价环比结束九连跌涨0.05%一致,今日国家统计局发布70个大中城市住宅价格数据.路透经测算得出,6月70个大中城市新建住宅销售价格同比下降1.6%,接近上月的同比降幅1.5%;环比则微升0.04%,结束此前连续八个月的下跌.
中国近几个月来陆续出台"稳增长"举措,包括央行两度降息等货币政策的放松,虽未针对房地产市场,但却使之受益.而中央高层关於现阶段稳增长离不开投资的表态,也让房地产投资将再度风生水起的揣测升温.
"中央现在陷入一个困境,一方面非常不希望看到房价的回升,而唯一能制止这个势头的是继续打压房地产...但同时经济又在往下滑.我觉得在短期而言这是个很难解决的矛盾."法兴银行中国经济师姚炜表示.
但她指出,"从历史经验看,即使目前销售和价格明显复苏,房地产投资至少还要一个季度才能见底...短期拉动经济还是不能靠房产."她认为,下半年拉动经济还得靠基建等投资.
新华社今日亦发表时评文章称,须防范"稳增长"政策下房地产借机涨价,必须加快建立房地产市场调控的长效机制,例如房产税改革应该加快.
地产股周三遭获利了结而整体大幅下挫,加剧大盘後市探底风险.中国沪市地产指数收跌3.29%,报3,264点,该指数已自今年年初低点上涨逾20%.金地集团(600383.SS:行情)收跌8.86%至6.07元,创近三个月收盘新低.
**"淡季不淡"**
6,7月通常是房地产行业的淡季,但楼市近期热络的表现,却让业内人人士发出"淡季不淡"的感慨.
马晓明认为,房地产市场调控取得了明显的成效,6月一些城市房价环比上涨的原因是多方面的,且有一定特殊性.包括利率下调令部分人的购房意愿增强;前期累积的刚性需求和改善性需求有所释放,市场对房价的预期发生变化;部分楼盘在以价换量获得较好的销售业绩後,取消折扣优惠,甚至调高价格.
"5月初开盘我们还有九六折的折扣,後来取消了优惠,反而卖得更多了."保利春天里的销售人员表示.这是保利地产(600048.SS:行情)位於北京市大兴区的新盘,也是近半年来针对中小户型刚需营销力度颇大的一个盘,一段时间地铁车厢里举目皆是"保利春天里,人生第一站"的广告.
据该销售介绍,该楼盘的二期预计在周末开盘.一期共672套,均为80-100平米的两居和三居的紧凑户型,到本周一仅剩八九套."现在已经没有折扣,二期估计每套会涨十万八万."保利春天里3月初报的开盘价在1.15万/平米,但销售周一对一期剩余三居的报价已涨到每平米1.4万以上.
保利新盘的价格变化证实了一线城市房价环比上涨苗头,北京、上海、广州6月新建住宅价格分别较上月上升0.3%,0.2%和0.2%,一线城市中仅有深圳环比跌0.1%.
楼市销售在降息以及开发商"以价换量"的共同作用下从年初低迷状态中大幅回暖,统计局此前数据显示,6月单月商品房销售面积同比依然为负,但降幅自年初来逐月缩窄,而销售额已经转为同比增长.
沉寂许久的土地也随之呈现回暖迹象.今年上半年房地产用地供应量同比有所回落,流标流拍宗地数量较大,地价涨幅逐季收窄,高溢价率宗地大幅减少.但6月以来,广州、北京纷纷出现地王,其中中赫置地以26.3亿元,拍得北京市海淀区万柳地区居住用地,地块楼面地价突破4万元/平方米,成为全国住宅类新单价"地王".
"6月京穗'地王'的出现以及溢价成交增多,表明土地市场已显露转机,然而高企的流标率却显示市场尚未完全回暖,下半年土地市场将在限速中前行."中原地产在报告中指出.
**房地产投资难再担纲"稳增长"大任**
中国已经明确要"把稳增长放在更加重要的位置".国务院总理温家宝日前表示,中国经济当前还没有形成稳中回升态势,经济困难可能还会持续一段时间;当前重在促进投资合理增长,投资要注重投向、结构、质量和效益.
但多数分析人士认为,这并不意味着会回到依赖房地产刺激经济的老路上来,房地产调控政策料不会出现实质性放松,未来投资将更侧重於基础设施投资等领域.
国家发改委宏观经济研究院副院长陈东琪指出,今後几年对房地产的调控要以"稳"为主,这不仅包括对房地产投资的稳定,也包括中长期的房价要基本稳定.
他分析指出,投资稳定不仅包括保障房投资要稳定,商品房的投资也要稳定,而限贷限购从短期看有道理,对防止投机及房地产泡沫有意义,但从长期看房地产的供求双方都需要调控,且从中国推进城镇化发展的中长期过程看,房地产仍然是一个发展中的产业.
"就象一个孩子,不能说08年金融危机的时候需要它就是个好孩子,而现在就变成了坏孩子...最重要的是把房地产发展同节约低碳结合,合理有效地发展,并释放刚性需求,才有利於房地产长的长期稳定发展."他说.
农业银行的分析报告也指出,稳投资的关键是通过各种手段对冲房地产投资下滑及关联影响.具体来看,包括加快保障房投资建设力度;在限购政策不动摇的前提下,适当加大政策支持刚需力度,加快房地产销售,减轻房地产去库存过程的负面冲击;以及继续加大基础设施建设力度,防止经济过快下滑.
为确保"稳增长",中国近两个月加快对重大项目审批速度.包括首钢迁钢、广东湛江和广西防城港等一批重大钢铁建设项目获得"路条",总投资超过千亿元人民币.而从发改委审批的项目观察,未来能源项目,以铁路、公路、机场、农田水利为主的基础设施建设,节能减排等领域将成为投资主要方向.
中国证券报周一报导援引相关消息称,中央政府鼓励地方政府在6月底前提交基础设施项目建议书以供审批,同时表示加快支持资金到位的速度.
"目前楼市已正式走出低谷,房价逐步完成筑底回升的趋势逐渐明显."链家地产市场研究部常清表示,"近期中央和部委一再强调坚决抑制房价反弹,下半年政策风险反而加大,政策上也出现区域性再度收紧的可能."(完) |
