改革是拉动中国经济的第四驾马车

    近日，北京大学房地产发展研究基金中心特约研究员刘艳做客证券时报网财苑社区(http://cy.stcn.com)，就当前各地松绑限购对楼市的影响，发表了自己的见解。

    财苑网友：国家救房地产的目的何在？是为了刺激经济吗？

    刘艳：很多人拿此次楼市新政来和政府2009年对待楼市的态度相比，其实政府的态度都是随着经济治理需求而改变的。现在其更看重结构调整，更加重视楼市的稳定发展和对价格涨跌波动的控制。过去过度依赖投资拉动模式已经是行不通，结构调整比GDP增长更具技术含量，同时需要改革的魄力。改革是拉动中国经济的第四驾马车。房地产也是国民经济的有效组成部分，房地产崩溃，伤害最大的是老百姓手中的财富。

    财苑网友：限购松绑对购房者有何影响？

    刘艳：松绑对大家影响最终由老百姓的钱袋子决定，股市的回升势必会分化楼市的投资资金。所以要真正救市就必须要有金融激励工具做配套。而这些工具中，对于老百姓最贴近的莫过降低贷款门槛，对于银行的最直接激励是开放MBS市场，也就是住房贷款债券市场，但这意味将有更大的次贷风险，需要金融监管部立法立规，加强监管。

    财苑网友：楼市新政提到首付贷款利率最低可以达到7折，银行会愿意降到这么低吗？

    刘艳：银行的确很紧张，但是要是开放MBS市场，实际上可以缓解这个问题，让风险有限度的社会化，有利于盘活社会资本。

    财苑网友：本次的政策调整对一线城市的房地产市场影响大不大？

    刘艳：一、二、三线不同城市存在自身的实际市场特征，其未来对于楼市成交量的实际影响将随着各商业银行具体的执行情况而定。

    财苑网友：楼市新政下，一线城市楼市会不会在未来一两年内出现大涨呢？

    刘艳：个人觉得不会，“金九银十”叫好不叫座，已经说明问题。正所谓房价涨的时候大家都相信会再涨，当下滑普遍出现时，必然出现观望和离场的群体。但是一线城市房价企稳已成定局。

    财苑网友：一线城市是否会完全放开限购？

    刘艳：一线城市限购造成的首套房刚需被压制的情况更加严重，但是出于对高房价的压力，限购不会一下子解放，至少会是渐进式松绑，细则制定比较复杂。目前首套刚需是最佳购房时机，因为投资性购房限制没有松绑。而对于一线城市的购房刚需者，建议多踩踩盘，有些不限购的“商住两用”公寓可以作为过渡选择。但要选择小户型，政策放开后可出租投资也可出售变现换房。

    财苑网友：地产行业是否已经是夕阳产业？

    刘艳：如果房地产的白银十年好好发展，会比爆发式的黄金十年更加成色十足，成为国民经济的健康因子。

    财苑网友：全国各大城市松绑限购潮流不可阻挡，接下来地产股有没有投资机会？

    刘艳：此轮救市核心是刚需，很多开发商不具备受益能力，对央行的大礼消化不起，涨价不涨量会直接影响到房企现金流。地产股一向是热点股，但目前来看机会有限，盈利能力和持续性都在经历着蜕变。

    来源：证券时报

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